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进入2023年，各地持续落实“因城施策”，稳楼市政策措施密集出台。 据中指研究院数据，截至1月31日，已有50省市(县)出台53项政策，多地继续出台优化措施，促进房地产市场健康发展。其中，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。房贷利率的降低一定程度上可以促进刚需客进场买房，进一步改善当地房地产企业以及产业链资金困境，还能鼓励房地产企业继续拿地开发，为政府提供源源不断的资金用于城市建设。

然而这一利好政策并没有延伸到存量房市场，这让过去2-3年高利率买房的刚需客叫苦不迭十分难受，大呼被不公平对待。有数据显示，2019-2021期间后全国房贷利率基本在5.3%-5.8%之间高位运行，2021年6月部分城市首套房贷利率更是高达6.1%-6.4%。而经历了三年疫情之后，全国收入不断在降低，失业人数不断增加。有数据显示，2019年全国失业人口比例为3.62%，而2022年上半年则高达5.75%。在房贷压力之下，更多的人不得不全家收紧裤腰带严格限制消费都要来保证房贷的按期还款。

广州的李先生也在网上呼吁政府尽快制定降低存量房房贷利率。李先生于2019年底在市区买了一套刚需两房，商贷接近190万，当时30年长期首套住房贷款利率是5.25%，每月月供接近1.1万。在疫情前朋友还有足够的收入来支承房贷，疫情期间受公司经营业绩下滑影响，李先生每月的收入大幅下滑到1万左右，一家老小开支只能靠太太不到5000千的工资支撑。按照他讲的，连买包烟都要考虑能给小孩买个玩具。李先生算了下经济账，按照他当时5.25%的房贷利率，在他每个月1万多的房贷里面，只有2000左右是本金，剩下8000多都是利息。虽然现在的30年期房贷利率按照最新LPR大幅下调，那他现在的房贷利率也仍然去到5.1%，对应到月供仅减少不到200元。李先生又计算了一笔，如果存量房利率也可以降到和目前普遍的新房利率4.1%计算，房贷月供则可以直接降到9000元出头，两者差额接近2000元。“减少的房贷可以用来补充日常开销，增加消费后还可以为社会提供增长动力，盘活各行各业的同时，还能为国家带来税收，希望国家尽快出台降低存量房贷款利率的政策。

降低存量房市场房贷利率的呼声不止是来源于民间，结合近期挤爆银行的提前还贷事件，权威媒体经济日报2月1日发表文章《提前还房贷利大于弊吗》中称当前，部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措，引导银行适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期LPR下降，继续降低新增和存量住房贷款利率，减轻居民住房消费负担。

有人说，指望存量房贷利率下降，是在做梦吧？白纸黑字的合同，银行怎么可能舍得割肉让利。也不是没有可能。毕竟，历史上曾经就发生过。时间回到2008年10月27日，央行宣布即日起将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大为0.7倍。那一年，国际金融危机冲击巨大，我国经济增速下行压力极大。到了2009年元旦，建设银行等多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折。建设银行申请要求：近两年内，没有拖欠两期还贷、不存在违约和两笔未结清房贷的客户，1月4日-2月22日可申请七折利率优惠。

那现在银行为何不降存量房贷利率呢？理由有两点，一是啊，受政策的影响，国家现在就楼市需要增量用户，通过优惠政策吸引新用户，如果存量房贷利率降了，一种可能是置换新房的人就会减少，甚至会加大提前。先还贷潮显然不利于救市。那另一种可能是呢，大家觉得利率都降低了，目前经济大环境，投资风险大，选择买房还可以，当越来越多人都这么想时，就违背了房住不炒的总基调。那第二点原因是，银行想保利润与个人房贷提现长，最长30年风险小，一直以来都是银行公认的优质资产，现在不仅贷款变少，还出现提前还贷潮。数据显示啊，六大国有银行2022年上半年个人住房贷款合计26.9万亿元，与2022年年初相比，仅新增了4479.6亿元，去年同期新增额为1.3万亿元，今年上半年新增的个人住房贷款还不到去年的一半。与此同时呢，存款还在大量增加，数据显示，仅202年的上半年，我国住户存款就增加了10万亿元，比2021年末增长了。10%银行利润主要来自于存贷款的利息差，当贷款人变少，还款和存款人变多时，这是让银行降低存量房贷利率，银行肯定是不愿意的。

因此存量房贷利率到底降还是不降,取决于现实点的社会和经济背景。降存量房房贷利率,能显著改善我国居民房贷压力之困，促进社会消费形成财税市场化的二次分配福泽消费制造各行各业，同时也能激活存量房市场促进良性流通，但是也带来推动部分热点城市房价继续上行的风险；不降存量房房贷利率，有利于继续落实房住不炒的政策，并加速推动新住房的消化减少烂尾楼的发生，有利于社会稳定，但过度压抑存量房市场则会造成二手房价格跌幅过大，造成大量高房价买房的居民断供风险，同时又会反噬新房市场的健康发展。

降低存量房的政策事关社会稳定和经济发展，房地产作为我们国家的经济命脉，相信国家顶层已经意识到相关问题的严重性和急迫性，而且正在基于不断变化的内外部环境做出了阶段性的研判，并期待能在全国两会的召开过程中得到政策制定部门更为确信的权威答复。

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